张焕一开始，预估的目标150亿，最高200亿的地皮成本，就是考虑到合法更改用地属性后的投入。
不然超过50%面积的工业用地，用原属性的价格竞价，搞不好地皮总价连80亿都不到。
这显然是不可能的。
张焕这里，顺利确定了合作事项，具体的投资预算，投资价格，股权、产权等等，都得有的谈的。
接下来需安排公司代表前来，制定详细计划，并明确各自的投资内容。
中午，和小马老板一起吃了顿饭，到了下午，张焕则是跑去参加会议，谈一谈这个地皮，到底怎么搞。
这么大的项目，别说南粤市了，广佬省的大佬都前来与会研究。
张焕要自己改造一个大型城区，这些大佬，全都是欢迎的。
毕竟，这一项目将直接反映他们的政绩。
张焕设计的所有大楼各具特色，包括商场大楼和住宅大楼等多种类型。
甚至还会有公司与商业楼聚集在一起的情况。
其他的，更是有学校、交通轨道等等。
B类商业用地，将会是这里最常用的。其中包括，
B1商业设施用地：允许零售、餐饮、旅馆等商业用途，通常可兼容部分办公。
B2（商务设施用地）：以办公、金融、传媒等为主，可允许配套商业住房。
B1/B2混合用地：部分城市规划允许商业与办公功能在同一地块混合设置。
价格方面，混合用地的价格，一般最高，B1类用地价格第二，B2类用地价格最低。
不过有的时候，B1的价格，又会高于混合用地。
张焕这里，得把总体设计图拿出来，慢慢核算，后续要谈判的细节与工作量都很大。
他估摸着，他到时候会让很多公司在这里办公驻扎，这意味着B2类用地的需求量极大。
这能节省大量的成本。
这些用地价格是比较高的，其他各种科研用地、体育用地、福利用地、医疗用地、物流仓储用地、公园等等。
价格都比B类用地便宜。
这些都能节省成本。
张焕预估，最终价格，应该不会太高。
在这里，张焕还得到了一些好消息，比如本地会提供一些城市规划的专业人才，辅助制作设计图。
而袁子文帮忙谈判，还谈下了一个大好处。
具体而言，南粤市方面将出资购买部分工厂，并以官方身份进行投资。
这对张焕来说，好处极大。
因为他一个人，没办法把所有已经卖出去的地皮和工厂搞回来。
否则，张焕也不会考虑让许恒参与其中。
如果南粤市方面入场，让官方去拿这些难缠的角色。
到时候，公司可以少支出很多成本。
南粤市拿回来的地皮越多，张焕的最终成本就越低。
而且南粤市在这方面兴趣也很大。
这么大的城区项目，他们想要多占点股份，他们自然也会积极一些。
临安有了德城，沪市有了不朽堡垒，都是成功的典范，如果张焕不玩了，对他们来说还是挺丢脸的事。
不仅如此，南粤市还提出了一个要求。
张焕这5000亩的大致目标，看起来不小，但是在这个老工业区的面积占比，也就15%左右。
这个面积，说大也不大。
德城项目和诺诚项目，看起来挺大的，其实就是一个核心的特色文化商业区，外加配套的住宅房和景区。
但张焕这一次的项目，是包含所有类型用地的大型城区。
本身是特色城区项目。
比如在长三角那边，有个比较有名的景区，是未来互联网大会的主办场地，是古街景区。
景区的面积，不包含其他配套的商业用房或者其他用房的面积，单就主景区面积，这都能有一万多亩。
这还是镇上的。
南粤市方面，想要把张焕这个题材，继续搞大。
5000亩太小，至少要把工业区附近包圆了。
张焕又不是冤大头，怎么可能答应。
在经过讨价还价后，最后定下的面积，几乎占据这片区域的一半，有18000亩左右。
本来这个区域，南面还有南粤机场的。
距离也就几公里。
这群大佬，还不想把南粤机场附近的临空经济区给张焕，给的是靠北的一半地方。
就这件事，袁子文还和大佬们讨价还价了一通，觉得自己吃亏了。
其实张焕还是可以答应的。
哪怕没有挨着机场，距离机场也就三四公里的距离，问题也不大。
北面这块老工业区，未来2019年还会有一个高铁站落地，可以弥补距离上的小小劣势。
张焕心里在窃喜，但在等袁子文讨价还价后，假装勉为其难地答应下来。
为了缩减成本，张焕再次展开谈判，提出未来在这座充满赛博朋克风格的城区之下，将建设众多高科技工厂。
毕竟张焕准备把手机工厂放在这里。
楼房将会是，下面一半的大楼做工厂，上面一半的大楼做住宅房。
靠这一点，张焕还想进一步谈判，压低价格。
这样投资成本会低很多。
南粤市和广佬省本身都很想答应，在谈判中思考可行性。
工业用地，向来不能和商业用地混合，但是未来会出现这种混合情况，在用地属性中，划分为M0新兴产业用地。
有意思的是，原时间线上，这类用地，也出现过。
正正好就是南粤市。
不过时间是发生在2013年，还是全国首例。
张焕相当于，把2013发生的事情，提前弄到2011年了，毕竟再过几天就新年了。
尽管提前两年实施，手续上或许会面临些许挑战，但程序上绝对能确保合法合规。
南粤市很快被张焕说动，具体怎么操作，就得让南粤市自己去想办法了。
除了新兴产业用地的提前诞生，还有招商引资方面，张焕也能得到一些类似于招商引资的各种优惠和福利。
南粤市方面，还会提高地皮占比。
至少能多拿下一些老工业区，减少张焕在地皮方面的成本。
总之，对张焕来说，最终18000亩的谈判结果，以及各种福利和优待，综合性价比还不错！
他根据投资情况大体算了一下，自己占股不会太高，地皮方面成本，估计也就只要出个五六十亿就行了。
不过后续建设投入会很高，总计可能要投入两三千亿，张焕个人要往里面砸六百到八百亿的现金流。
考虑到分期方式，会从四期建设，增加到更多期工程。
对张焕来说，这个结果可以接受。